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LOCAZIONE E TINTEGGIATURA DELLE PARETI

Il rapporto che si instaura tra locatore e conduttore di un immobile è spesso colmo di contrasti, oggi tratteremo di un conflitto molto frequente: la tinteggiatura delle pareti dell’immobile oggetto di locazione. Se la casa viene resa senza tinteggiatura si configura un danno?

Prendiamo come spunto la recentissima pronuncia del Tribunale di Milano n. 9637 del 19 novembre 2021. Il caso in analisi muove dalle doglianze nonché pretese risarcitorie del proprietario dell’immobile sito in Milano, il quale citava in via giudiziale il conduttore per inadempimento dell’obbligo di custodia dello stesso ai sensi dell’art. 1590 Cod. Civ. (Restituzione della cosa locata “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto”).

Secondo il proprietario infatti, gli inquilini avevano lasciato l’immobile in un pessimo stato manutentivo, con danni manifesti sia al mobilio che alle parti murarie. Il Giudice milanese rispingeva tuttavia le pretese della parte attrice e si conformava alla Giurisprudenza di legittimità.

Nel 2019 con pronuncia n. 29329 la Cassazione dichiarava il seguente principio di diritto:è escluso che il proprietario possa pretendere che il conduttore, al termine del contratto di locazione, riporti l'immobile a nuovo, poiché, in tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (...) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della L. n. 392 del 1978 perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore".

Secondo il disposto dell’art. 1590 Cod. Civ.  dunque il conduttore adempie correttamente all’obbligo della riconsegna quando restituisce la casa che presenta solo un deterioramento “normale”, come ad esempio imbrattamento delle pareti o fori sui muri per la presenza di elementi d’arredo, poi legittimamente asportati poiché di proprietà del conduttore.

Si tratterebbe quindi di un comportamento che il locatore è tenuto a sopportare per permettere il legittimo godimento del bene al contraente. Tornando al caso analizzato, il Tribunale lombardo si spinge più a fondo e fornisce degli interessanti suggerimenti in merito ai danni considerabili espressione del “normale uso” del bene locato, tra questi per esempio: le varie scalfitture e la necessità di ritinteggiatura alle porte ed alle pareti, i disassamenti delle ante dei mobili della cucina, dell’oblò della cucina e delle ante degli armadi, macchie, graffi e abrasioni sulle pareti, ammaccature.

Concludiamo la questione chiarendo che, incombe sul locatore anche la prova dell’esistenza dei danni denunciati e la riconducibilità eziologica al cattivo uso fattone dal conduttore.

Sarà invece quest’ultimo dal canto suo, a dover dimostrare che l’uso del bene è stato conforme al normale uso, tenendo conto del più o meno lungo periodo di locazione.

Avvocato Raffaella Alcaro

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