L’argomento trattato in questo articolo riguarda un caso di cui lo Studio si è occupato di recente: la ripartizione delle spese in condominio.

Oggetto della vertenza erano i lavori per il rifacimento del solaio nel portico condominiale che era stato dotato di una forma di isolamento sin dai tempi della costruzione dell’edificio negli anni ’70 del secolo scorso.

Il condominio in questione, indipendente dalle altre costruzioni vicine, era stato edificato con un porticato sul quale insistono i piani superiori.

Nel verbale di assemblea, relativo alla delibera dei lavori, era stato presentato un preventivo con la  detrazione applicabile a tali opere del 50% (e non del 65% ).

Questo primo dato consente di affermare che si è trattato di una ristrutturazione e non di un intervento di riqualificazione energetica:  un punto molto importante per comprendere il seguito.

La scelta di procedere alla ristrutturazione del solaio è stata dettata dall’esigenza di ovviare al freddo percepito dagli appartamenti sovrastanti il portico. Il monitoraggio della temperatura, avvenuto nell’anno precedente i lavori, ha dimostrato infatti che gli appartamenti posti direttamente sul portico erano più freddi di diversi gradi rispetto agli altri e in particolari a quelli dell’ultimo piano.

L’alternativa posta ai lavori in oggetto era quella di intervenire sulle serpentine dell’impianto di riscaldamento (centralizzato a pavimento e pertanto in deroga con la legislazione sui contacalorie) con tutti i rischi del caso.
Tali considerazioni hanno portato tutti i condomini a optare per il rifacimento del solaio.

Un altro dato da specificare è che per gli appartamenti dell’ultimo piano – come già detto i più caldi in base alle misurazioni rilevate - non sarebbe diminuita la temperatura interna, a causa dell’impossibilità di abbassare la mandata della caldaia proprio perché ciò non avrebbe garantito la temperatura minima di legge ai piani più bassi.

Fin qui e in breve i fatti. Passando alle norme e alla giurisprudenza in materia, emerge quanto segue.

L’art. 1125 del Codice Civile prevede che: “Le spese per la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai sono suddivise in parti uguali tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti (…).”

La Corte di Cassazione nelle sentenze n. 3893/2017 e n. 15048/2018 chiarisce che, in un edificio condominiale, lo spazio che separa il soffitto del condomino del piano di sotto dal pavimento del piano di sopra viene detto soletta o anche solaio e che - proseguono i giudici - si presume essere in comunione tra il condomino del piano di sotto e quello del piano di sopra, salvo che un atto di proprietà stabilisca diversamente.

La ragione della comunione è facilmente spiegabile. Questo spazio ha una duplice funzione: da un lato funge da sostegno del piano superiore consentendo di poter camminare all’interno dell’immobile e dall’altro svolge la funzione di copertura di quello inferiore.

Le recentissime pronunce citate per la risoluzione del caso in esame sono state ispirate da una giurisprudenza granitica nel ritenere che le spese vadano ripartite secondo il criterio dell’art. 1125 del Codice Civile (quello appunto dei due proprietari uno all’altro sovrastante) e la parte spettante al Condominio in base all’art. 1123 I comma del Codice Civile e cioè con riferimento ai millesimi (Cassazione Civile sentenze n. 18194/2005, n. 18420/2010, n. 18420/2011, n. 4012/2011 e n. 2243/2012).

Alla luce di quanto esposto ho ritenuto che la ripartizione di spesa correttamente applicabile ai lavori in oggetto fosse quella sancita in base all’art. 1125 del Codice Civile e per la parte relativa al Condominio in base all’art. 1123 primo comma del Codice Civile.