Iguidacondominio1nizia oggi una piccola “Guida al condominio” nella quale focalizzeremo l’attenzione su alcuni argomenti che non sono affrontati molto spesso quali ad esempio: innovazioni, balconi e finestre, tabelle millesimali, ingiunzione al condomino moroso e tetti e lastrici solari.

Oggetto del nostro primo articolo saranno proprio “tetti e lastrici solari”, la cui funzione è quella di copertura degli edifici. Per tale motivo, secondo l'art. 1117 del Codice Civile, si presume che siano di proprietà comune a tutti i condomini, i quali ne hanno diritto al godimento periodico, salvo che non risulti diversamente dal titolo di acquisto.

Differenze strutturali.

Sotto il profilo architettonico, il tetto è costituito da una superficie di uno o più piani inclinati, di regola non praticabile e con la sola funzione di copertura dell’immobile.

Il lastrico solare invece è piatto, accessibile e adatto a usi diversi dalla copertura, destinato a servizi di utilità comune (ad esempio stenditoio per la biancheria).

Nella loro funzione di copertura, sia il tetto sia il lastrico solare rappresentano beni comuni del condominio e come tali sono soggetti ai criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall'art.1123 del Codice Civile, in proporzione al valore della proprietà di ciascuno dei condomini (o di quelli che ne traggono utilità nel caso di stabili con più corpi di fabbrica e coperture).

Il lastrico solare ad uso esclusivo.

L'art. 1126 del Codice Civile stabilisce una regola in tema di ripartizione delle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare, quando il suo utilizzo totale o parziale sia riservato ad un gruppo o anche ad uno solo dei proprietari. Coloro i quali ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo della spesa, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Infatti, anche nelle ipotesi in cui il lastrico sia nella titolarità esclusiva (in uso o di proprietà) di uno o più condomini, mantiene la sua funzione primaria di copertura e l'obbligo di provvedere alle spese ordinarie e straordinarie grava su tutti i condomini, a meno che le stesse non derivino da fatto imputabile soltanto ai titolari esclusivi.

L’art.1127 del Codice Civile prevede il diritto del proprietario del lastrico solare di sopraelevare, salvo non risulti altrimenti dal titolo di acquisto e sempre che le condizioni statiche dell'edificio lo permettano. Gli altri condomini possono comunque opporsi alla sopraelevazione in caso sia pregiudicata l’architettura dell'edificio o ne derivi un danno all'aria o alla luce dei piani sottostanti.

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