EFFETTI DEL CORONAVIRUS SULLE LOCAZIONI COMMERCIALI

In questo tempo di emergenza sanitaria e conseguente crisi economica analizziamo le vicende dei contratti di locazione partendo dai cosiddetti “commerciali” o “a uso diverso”.

Quali sono le frecce nell’arco dei conduttori che chiedono la riduzione del canone di locazione a seguito della situazione determinata dalle misure assunte per contrastare l'epidemia di Coronavirus?

  • 27 L. 392/78: per gravi motivi, il conduttore può recedere con preavviso di 6 mesi (decisione che comporterebbe certamente la cessazione dell'attività e non esimerebbe dal pagamento del canone per il semestre.
  • 1464 Cod. Civ.: “impossibilità parziale sopravvenuta”. L’articolo prevede la possibilità di ridurre la prestazione ovverosia il canone considerando che, per la vicenda Coronavirus, la prestazione del locatore a consegnare e mantenere l’immobile idoneo all’utilizzo sia divenuta parzialmente impossibile ai sensi dell'art. 1575 Cod. Civ.
  • 1467 Cod. Civ.: risoluzione del contratto per eccessiva onerosità della prestazione, al verificarsi di eventi straordinari e imprevedibili., salvo diversi accordi con il locatore per evitare la fine del rapporto.
  • 1258 Cod. Civ.: impossibilità parziale sopravvenuta di rendere la prestazione cioè di pagare il canone. Il conduttore è liberato eseguendo la prestazione per la parte possibile. 
  • Dopo il DPCM dell’11.03.2020 che ha disposto la chiusura delle attività commerciali è ammissibile la disposizione relativa all’”impossibilità temporanea di adempiere alla propria obbligazione” di cui all' 1256 Cod. Civ. La chiusura comporta l’impossibilità di esercitare l'attività e di utilizzare l'immobile, quale prestazione dovuta dal locatore. La mancanza di guadagno determina d’altro canto l'impossibilità di adempiere alla propria obbligazione di pagamento. Alla luce della disposizione che stiamo esaminando, il conduttore “non è responsabile del ritardo nell'adempimento”. L’obbligo è posticipato al termine del periodo di emergenza.

 

A oggi non si può sostenere che il conduttore abbia diritto a un’automatica riduzione del canone di locazione ma potrà in alternativa chiedere formalmente la riduzione del canone per il periodo di crisi al locatore con il quale concordare le condizioni in via del tutto bonaria e, in caso di rifiuto:

  1. potrà invitarlo in mediazione (continuando a corrispondere per intero il pagamento) e, in caso di fallimento della trattativa
  2. rivolgersi ai tribunali competenti sulla base di una delle ipotesi appena trattate.