IL CONTRATTO DI RENT TO BUY : SCEGLIERE DI ACQUISTARE GLI IMMOBILI DOPO UN PERIODO DI LOCAZIONE

In quanti conoscono il Rent To Buy? Si tratta di una tipologia contrattuale, recentemente introdotta nel nostro ordinamento dall’articolo 23 del cosiddetto Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014, poi convertito nella Legge 164/2014) che permette al concedente/proprietario di consegnare subito l’immobile (qualsiasi tipo di immobile, inclusi i terreni!) al conduttore/(eventuale) futuro acquirente, dietro il corrispettivo di un particolare canone mensile.

Una volta concluso il periodo - per così dire - di locazione fissato nel contratto, il conduttore può decidere liberamente se acquistare il bene e detrarre quindi dal prezzo totale una parte dei canoni già versati, così come stabilito nell’accordo firmato con il proprietario.

Nel dettaglio occorre specificare che la convenzione alla base del Rent To Buy si articola in due momenti: il primo è quello di concessione dell’utilizzo dell’immobile mentre il secondo (che è solamente eventuale) è quello del trasferimento della proprietà dello stesso. La regolamentazione non prevede l’obbligo per le parti alla conclusione del definitivo atto di vendita e nemmeno che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente dopo la conclusione del periodo di utilizzo.

Per quanto riguarda il canone, la somma pattuita è composta da due diversi coefficienti: quello destinato al pagamento per l’utilizzo e quello da imputare al prezzo della futura vendita, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto: ricordiamo che è un diritto e non un obbligo!

Il contratto di Rent To Buy è soggetto alla formalità della trascrizione proprio come un comune contratto preliminare e l'effetto detto “prenotativo” si estende per tutta la durata del godimento dell’immobile e fino a un massimo di dieci anni quindi ben più dei tre anni previsti dall'articolo 2645 bis del Codice Civile per il preliminare e questo aspetto offre così una tutela maggiore a entrambi i contraenti. La trascrizione produce altresì gli effetti dell’opponibilità ai terzi, ai sensi dell’articolo 2643, comma 1 n. 8 del Codice Civile, estendendoli anche a quei contratti che prevedono un godimento del bene infranovennale.

Il Rent To Buy può essere stipulato anche con lo schema del contratto cosiddetto “per persona da nominare”, il che significa lasciare al conduttore la facoltà di farsi sostituire da un’altra persona, la quale assumerà tutti i diritti e gli obblighi discendenti dalla pattuizione originaria.

Un altro evento che potrebbe interessare la fattispecie della quale ci stiamo occupando in questo articolo, si riferisce all’eventualità in cui il conduttore decida di non procedere all’acquisto. In questo caso il contratto cesserà di produrre qualsivoglia effetto alla scadenza del termine convenuto con la conseguenza che il proprietario avrà diritto a vedersi immediatamente restituito l’immobile e a trattenere i canoni sino a quel momento percepiti per l’intera componente riferita all’utilizzo e, dal canto suo, egli dovrà invece restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita nel contratto.

Nel periodo di vigenza del contratto le imposte statali e locali legate al possesso dell’immobile (come ad esempio l’IMU) rimangono a carico del concedente/proprietario. La TARI (la tassa sui rifiuti) è invece completamente a carico del conduttore, riproponendo sotto questo aspetto la disciplina dei più conosciuti e utilizzati contratti di locazione residenziale e commerciale.

Quali sono i vantaggi del contratto di Rent To Buy? In un periodo di difficoltà nell’accesso al credito e di crisi del settore immobiliare, senza dubbio sia il proprietario sia il potenziale acquirente hanno molto da guadagnare.

Per il compratore: il contratto comporta la possibilità di godimento dell'immobile senza dover pagare sin da subito l'intero prezzo e la facilitazione di poter richiedere, all'atto dell'acquisto, un finanziamento o un mutuo di minor importo, in ragione di quanto anticipato con i canoni nel tempo della locazione.

Per il venditore: la possibilità di occupare subito l'immobile ai fini della successiva alienazione, senza rischiare di rimanere senza acquirenti, oltre all'introito immediato prodotto dai canoni, al pagamento complessivo finale e all'alleggerimento delle spese di gestione ordinaria dell'immobile che si addebitano al conduttore.

Nella parte in cui disciplina la risoluzione del contratto e l'inadempimento delle parti, il comma 2 dell'articolo 23  del Decreto Sblocca Italia n. 133/2014 prevede che: "il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo".

Nell’ipotesi di inadempimento si applica l'articolo 2932 del Codice Civile sull'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, in base al quale la parte non inadempiente può ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso. Il successivo comma 5 stabilisce, nell'eventualità di risoluzione per inadempimento del concedente/proprietario che: "lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata  degli  interessi  legali"; se poi la risoluzione per inadempimento dipende dal conduttore: "il concedente ha   diritto   alla restituzione dell'immobile  ed  acquisisce  interamente  i  canoni  a titolo di indennità, se non è stato  diversamente convenuto nel contratto". Il seguente comma 6, infine, si occupa del fallimento sia del proprietario/concedente sia del conduttore: nella prima ipotesi, il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, comma 3, lett. c) L.F. sulla revocatoria fallimentare mentre nel secondo caso, si applica l'articolo 72 L.F., per cui spetta al curatore decidere se sciogliere o meno il contratto.