COMPRAVENDITA IMMOBILIARE: QUANDO IL CONDOMINIO E' VECCHIO
Oggi tratteremo di un caso che ha ad oggetto la compravendita di un immobile risalente agli anni 60. Nel caso sottoposto alla nostra attenzione, il compratore di un appartamento ubicato nelle Marche (Fabriano) chiedeva nel primo grado di giudizio, la risoluzione del contratto di compravendita per gravi vizi del bene, tale da renderlo inidoneo all’uso proposto.
Il compratore lamentava l’elevato grado di umidità presentato dall’appartamento oggetto di compravendita. Il giudice di prima istanza accoglieva la richiesta dell’acquirente.
La corte d’Appello di Ancona ribaltava la decisione del giudice di prime cure e rigettava la richiesta di risoluzione del contratto. Avverso il provvedimento del giudice di secondo grado il ricorrente proponeva ricorso in Cassazione.
Di particolare importanza appare la risposta della Suprema Corte: “in caso di un bene appartenente ad un edificio condominiale risalente nel tempo, i difetti conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai sensi dell’art. 1490”. La Corte di legittimità ribadisce che: “colui che acquista un immobile di non recente costruzione ha l’onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, facendo uno sforzo di diligenza “
La Corte ha inteso escludere la garanzia per i vizi della cosa venduta poiché nel caso in oggetto il vizio ( eccessiva umidità) era di facile riconoscibilità, quindi di facile percezione, tenuto conto della natura della cosa e delle condizioni non rassicuranti dello stabile nel suo complesso, evidenziando altresì che il riscontro di tali vizi non richiedeva competenze tecniche particolarmente elevate, potendo essere rilevato tranquillamente anche dall’esterno del bene. Il grado di diligenza richiesto dal compratore non può certamente essere valutato in astratto ma tenendo conto del caso concreto, e nel caso in analisi certamente il compratore avrebbe dovuto analizzare con particolare attenzione l’appartamento inserito in un fabbricato degli anni 60 con “caratteristiche costruttive non propriamente eccellenti”.