guidacondominio4Continua la miniguida al condominio con un nuovo argomento che ci terràimpegnati per i prossimi due articoli.

Balconi, verande e finestre sono strutture di proprietà esclusiva, se di pertinenza di una singola unità immobiliare, ma la loro conformazione, manutenzione, riparazione ecc., può incidere sulla vita comune del condominio. Vediamo alcuni casi.

I balconi aggettanti e incassati.

I primi sono sporgenti rispetto alla facciata dell’edificio mentre i secondi formano una rientranza nella stessa e sono chiusi almeno su due lati.
Secondo la giurisprudenza, per determinare la proprietà dei balconi occorre valutarne la conformazione.
Per la Cassazione (sentenze 218/2011 e 587/2011), i balconi aggettanti sono beni di proprietà esclusiva, in quanto costituiscono un prolungamento dell’unità immobiliare e non sono copertura del piano inferiore e dal punto di vista strutturale sono autonomi rispetto agli altri piani. Non sono dunque in comune con i proprietari degli altri piani e non vi si applica l'articolo 1125 del Codice Civile, secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani, l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Quanto ai balconi incassati, le spese per il rifacimento del parapetto in muratura dovranno essere poste a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123, primo comma Codice Civile poiché esso fa parte integrante della facciata dell’edificio; per il solaio la spesa deve essere sostenuta da ciascuno dei proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti in ragione della metà (art. 1125 Codice Civile).

Le decorazioni presenti su entrambe le tipologie di balconi, nella parte frontale e in quella inferiore, hanno una funzione estetica rispetto all'intero edificio e sono quindi parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3, Codice Civile e ciò si ripercuote anche sulla ripartizione delle spese, a carico di tutti i condomini.

Usi consentiti.

Il proprietario dell'appartamento del piano inferiore al balcone aggettante non potrà utilizzare, senza il consenso del proprietario del balcone, la parte inferiore della soletta per agganciare tende da sole o altri elementi (Cassazione 15913/2007) mentre avrà diritto al risarcimento per gli eventuali danni causati dall’altro.
Per i balconi incassati, invece, nei quali la soletta è di proprietà comune tra i proprietari, ai quali serve da piano di calpestio e da copertura, il condomino del piano inferiore potrà fare tutti gli usi che ritiene utili e necessari nel rispetto delle prescrizioni contenute nell'art. 1102 Codice Civile.

La prossima settimana continueremo parlando di verande e finestre.