guidacondominio3Ogni amministratore di condominio - dopo aver messo in mora il condomino – in base all’ultimo piano di riparto approvato, potrà richiedere all’organo competente e ottenere un decreto ingiuntivo (immediatamente esecutivo) contro il condomino (cioè il proprietario dell’appartamento) per il pagamento delle spese non corrisposte.

Stiamo parlando del “decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo”: il legislatore ha infatti previsto una disciplina ad hoc per il credito condominiale che gode di una tutela specifica. Le ragioni di tale tutela sono da rintracciare nel fatto che il mancato/ritardato pagamento delle quote condominiali incide sulla conservazione delle parti comuni e sull’erogazione dei servizi.

Le norme di riferimento sono: l’art. 63 disp. att. Codice Civile che recita: "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi" e l’art.1130 comma 1 n. 3 del Codice Civile che impone all’amministratore di "riscuotere i contributi […] per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni". Legittimato ad agire è l’amministratore di condominio, senza il preventivo assenso dell’assemblea, come previsto dall’art.1131, comma 1 del Codice Civile e neppure il regolamento di condominio (assembleare o contrattuale) potrà derogare a quanto previsto dall’art. 63, comma 1, disp. att. Codice Civile.

Prima di iniziare il procedimento monitorio, l’assemblea deve approvare un piano di riparto e lo stato di morosità del condomino: così il condominio sarà titolare di un credito certo (approvato dall’assemblea), liquido (determinato nel suo ammontare) ed esigibile (lo stato di morosità fa maturare le quote dovute)

A chi dovrà essere rivolta la domanda di pagamento? Non potrà essere considerato condomino l’inquilino, il quale pur essendo obbligato dalla legge, in assenza di patto contrario, a pagare determinate spese condominiali (art. 5 L. 392/1978), non potrà essere legittimato passivo nel procedimento monitorio. L’unico e solo legittimato passivo è il proprietario dell’appartamento, il quale potrà sempre rivalersi sul proprio inquilino.