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STUDIO LEGALE AVVOCATO RAFFAELLA ALCARO

STUDIO LEGALE AVVOCATO RAFFAELLA ALCARO

Laureata in Giurisprudenza presso l'Univesità di Bologna nel 2006, iscritta all'ordine degli Avvocati di Bologna, mi occupo di diritto civile in particolare diritto di famiglia, locazioni e condominio.

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Il settore residenziale è senza dubbio il motore del mondo immobiliare che, a dispetto dell’espressione, è in continua evoluzione e alla costante ricerca di soluzioni diverse e innovative ...

In quanti conoscono il Rent To Buy? Si tratta di una tipologia contrattuale, recentemente introdotta nel nostro ordinamento dall’articolo 23 del cosiddetto Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014, poi convertito nella Legge 164/2014) ...

L’argomento trattato in questo articolo riguarda un caso di cui lo Studio si è occupato di recente: la ripartizione delle spese in condominio.

Oggetto della vertenza erano i lavori per il rifacimento del solaio nel portico condominiale che era stato dotato di una forma di isolamento sin dai tempi della costruzione dell’edificio negli anni ’70 del secolo scorso.

In questo tempo di emergenza sanitaria e conseguente crisi economica analizziamo le vicende dei contratti di locazione partendo dai cosiddetti “commerciali” o “a uso diverso”.

cantineLa recentissima sentenza del Tribunale di Lucca n. 718 del 3.05.2018 ha stabilito che se i piani interrato e terraneo di un edificio in condominio sono colpiti da allagamenti, le spese per interventi conservativi di queste parti dell'edificio vanno suddivise tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà.

Nella fattispecie di cui ci occupiamo, le abbondanti piogge hanno causato allagamenti negli scantinati del condominio. L'amministratore ha commissionato una perizia a un geologo, il quale ha ipotizzato che la causa degli allagamenti va ricercata esclusivamente in un processo d'innalzamento della falda acquifera: l'acqua attraversa il suolo su cui è costruito l'edificio, s'infiltra nelle fondazioni e fuoriesce dalla pavimentazione. La soluzione proposta è stata l’installazione di un impianto di sollevamento e smaltimento delle acque eccessive.

innovazioniLa nostra "mini-guida” volge al termine e lo fa parlando di innovazioni, definite dalla giurisprudenza: “Modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni" (Corte di Cassazione sentenza n. 12654/2006). Si tratta quindi di qualcosa di nuovo che prima non c'era o di un elemento migliorativo.

I divieti del Codice Civile.

In base al secondo comma dell'art. 1120 del Codice Civile, sono vietate quelle innovazioni che “possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino". Volendo esemplificare: è vietato installare un ascensore se questo rende notevolmente difficile l'ingresso in un'abitazione privata o eseguire interventi lesivi del decoro dell'edificio.
Se l’innovazione limita il godimento limita il godimento della cosa anche a un solo condomino, potrebbe essere vietata dall'assemblea. 

Che cosa può fare il condomino dissenziente che non voglia partecipare alle spese per le innovazioni?

Avvocato Raffaella Alcaro

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